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Contestation des permis de construire : attention aux pièges découlant du nouveau Décret du 17 juillet 2018 !

Contestation des permis de construire : attention aux pièges découlant du nouveau Décret du 17 juillet 2018 !

Publié le : 26/07/2018 26 juillet juil. 07 2018
Droit immobilier privé - public et de l’environnement

Dans la continuité de l’ordonnance dite « Duflot » du  18 juillet 2013 ou encore du décret du 2 novembre 2016 portant réforme du Code de justice administrative, le Gouvernement vient de publier un nouveau décret n°2018-617 du 17 juillet 2018 « portant modification du Code de justice administrative et du Code de l’urbanisme » qui, sous couvert de désengorger les tribunaux et d’accélérer le traitement des recours, va encore une fois complexifier la procédure administrative et restreindre davantage l’accès des administrés au juge en ce qui concerne notamment le contentieux des autorisations d’urbanisme, véritable nid à pièges procéduraux.

Ce décret fait suite au rapport du groupe de travail « Propositions pour un contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace » présidé par Mme Christine MAUGÜE, Conseillère d’Etat.

Il prévoit les principales mesures suivantes :

1° L’obligation de confirmation du recours en annulation en cas de rejet du référé-suspension

Cette obligation concernera l’ensemble du contentieux administratif et ne sera pas limitée aux seuls contentieux des autorisations d’urbanisme.
Aux termes de l’article L521-1 du Code de justice administrative, l’auteur d’un recours tendant à l’annulation d’une décision administrative peut également et parallèlement déposer une requête en référé tendant à la suspension en urgence de l’exécution de cette même décision.
Jusqu’à présent, le rejet d’une requête en référé-suspension n’avait pas d’incidence formelle sur le sort de la requête en annulation.
Avec l’entrée en vigueur du décret du 17 juillet 2018, l’auteur d’un recours tendant à l’annulation d’une décision administrative devra confirmer dans le mois suivant le rejet de sa requête en référé-suspension le maintien de sa requête parallèle en annulation si :
- la requête en référé-suspension a été rejetée au motif de l’absence de moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision ;
- l’ordonnance de rejet n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation (nouvel article R612-5-2 du Code de justice administrative).
A défaut, le requérant sera réputé s’être désisté d’office et sa requête en annulation sera rejetée sans avoir été examinée. Il convient de noter cependant que l’ordonnance de rejet portera mention de cette obligation de confirmation afin d’attirer l’attention du requérant.
A nos yeux, une telle mesure est très surprenante car le rejet d’une requête en référé-suspension, même sur le fondement de l'absence de moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision, ne détermine jamais en soi le sort de la requête en annulation, qui peut très bien être accueillie au fond par la juridiction administrative. Le Cabinet d’avocats BOREL & DEL PRETE a d’ailleurs obtenu à plusieurs reprises des décisions d’annulation au fond alors même que ses requêtes en référé-suspension avaient été préalablement rejetées au motif de l’absence de doute sérieux sur la légalité de la décision administrative critiquée.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

2° La prolongation jusqu’au 31 décembre 2022 de la suppression de l’appel contre certaines autorisations d’urbanisme

L’ordonnance Duflot du 18 juillet 2013 avait supprimé la possibilité d’interjeter appel à l’encontre des jugements de première instance portant sur des recours contre des permis de construire un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre des permis d’aménager un lotissement, lorsque les projets se situent dans des communes assujetties à la taxe sur les logements vacants et donc censées être affectées par la crise du logement.
En clair, le requérant concerné n’avait plus d’autre choix que de former un pourvoi en cassation à l’encontre de ces jugements directement devant le Conseil d’Etat, qui ne statue qu’en droit et ne réexamine pas le dossier sur le fond, sauf en cas de cassation.
Elle concernait particulièrement le département des Bouches-du-Rhône, puisque la plupart des Communes du département sont assujetties à la taxe sur les logements vacants, y compris certaines communes rurales.
Cette suppression de l’appel, qui porte atteinte au droit fondamental du justiciable à bénéficier d’un double degré de juridiction, était censée être « expérimentale » et durer jusqu’au 1er décembre 2018.
Le décret du 17 juillet 2018 repousse la fin de l’expérimentation jusqu’au 31 décembre 2022 (article R811-1-1 du Code de justice administrative). Ces dispositions seront applicables dès la publication du décret.


3° La nécessité de produire les justificatifs de l’intérêt à agir dès le dépôt de la requête

Désormais, les requêtes tendant à l’annulation d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable devront être accompagnées, à peine d’irrecevabilité, du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de la détention ou de l’occupation de son bien par le requérant, sauf s’il s’agit du bénéficiaire de l’autorisation d'urbanisme (nouvel article R600-4 du Code de l’urbanisme).
Le décret du 17 juillet 2018 entend ainsi encadrer davantage les recours des riverains, en précisant les justificatifs qu’ils doivent fournir pour démontrer la détention ou l’occupation régulière de leur bien, et ce dès le stade du dépôt de la requête (alors qu’auparavant, cela pouvait être régularisé en cours d’instance, après invitation de la juridiction à produire les actes concernés).
Cette obligation va contraindre les riverains à préparer leur recours bien plus en amont qu’auparavant.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes dirigées contre des autorisations d’urbanisme intervenues après le 1er octobre 2018.
 

4° La nécessité pour les associations de produire leurs statuts et le récépissé attestant de leur déclaration en Préfecture.

Les associations seront elles aussi contraintes de produire, dès le dépôt de la requête et à peine d’irrecevabilité, leurs statuts, qui justifient de leur intérêt à agir, et le récépissé attestant de leur déclaration en Préfecture (nouvel article R600-4 du Code de l’urbanisme).
Elles ne pourront ainsi plus régulariser ces éléments en cours d’instance, après invitation de la juridiction à produire les actes concernés
L’obligation de produire le récépissé de déclaration est surprenante dans la mesure où, de façon générale, ce n’était pas une pièce réclamée par les juridictions pour vérifier la recevabilité des requêtes des associations, surtout celles qui sont agréées.
On peut d’ailleurs se poser la question de l’intérêt de produire une telle pièce lorsque l’association est agréée dès lors que, par définition, elle est reconnue par l’Etat.
Il est à noter que l’obligation ne concerne pas les justificatifs de l’habilitation à agir de l’association, tels que les délibérations de Conseils d’administration ou autres. Ceux-ci pourront donc être régularisés en cours d'instance.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes dirigées contre des autorisations d’urbanisme intervenues après le 1er octobre 2018.

5° La cristallisation automatique des moyens dans le cadre des recours contre les autorisations d’urbanisme.

Par dérogation à l’article R611-7-1 du Code de justice administrative, qui donne à la juridiction administrative la possibilité de fixer par ordonnance la date à compter de laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux, il sera créé un article R600-5 du Code de l’urbanisme qui interdit aux auteurs de recours contre des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable), y compris en cause d’appel, d’invoquer des moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.
La juridiction pourra cependant aménager cette date automatique lorsque les circonstances particulières de l’affaire le justifient.
Cette cristallisation des moyens va contraindre là encore les requérants à préparer leur recours et leurs moyens bien en amont.
Il sera plus que conseillé aux défendeurs d’adresser rapidement leur mémoire en défense pour ne pas laisser au requérant la possibilité de disposer de trop de temps pour compléter un éventuel recours sommaire ou autre.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

6. Le délai de jugement des recours dirigés contre une autorisation d’urbanisme est fixé à 10 mois.

C’est la principale innovation du décret du 17 juillet 2018 (nouvel article R600-6 du Code de l’urbanisme).
Le juge administratif (première instance ou appel) aura désormais un délai de 10 mois pour statuer sur les recours dirigés contre les permis de construire des bâtiments de plus de 2 logements ou les permis d’aménager des lotissements.
Si le non-respect de ce délai n’est assorti d’aucune conséquence, nul doute que les juridictions vont tenter de l’appliquer à la lettre et raccourciront fortement les délais impartis aux parties pour échanger leurs mémoires. Faites attention également aux clôtures d’instruction intempestives.
Il ne sera ainsi désormais plus question « de gagner du temps » lorsque des recours seront formés.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes enregistrées à compter du 1er octobre 2018.

7. La réduction du délai de recours après achèvement de la construction.

Le décret du 17 juillet 2018 vient réduire le délai de recours à compter de l’achèvement de la construction d’un an à 6 mois. La date de l’achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement (article R600-3 du Code de l’urbanisme).
Cette obligation concerne surtout les constructions achevées dont l’autorisation d’urbanisme a été annulée.
Ces dispositions seront applicables aux requêtes dirigées contre des autorisations d’urbanisme intervenues après le 1er octobre 2018.
Avec ces nouvelles obligations procédurales, qui sont sévèrement sanctionnées pour la plupart (désistement d’office, irrecevabilité, clôture de l’instruction, impossibilité de soulever de nouveaux moyens), il est plus que jamais recommandé de faire appel à un Cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier public, et tout particulièrement en droit de l’urbanisme, pour assurer la défense de vos intérêts.

Alors ne tombez pas dans le piège !

Parce que nous savons qu’un tel procès peut se jouer sur une question de procédure, le Cabinet d’avocats BOREL & DEL PRETE se tient à votre disposition pour vous assister, tant en demande qu’en défense, dans le cadre du contentieux des autorisations d'urbanisme, devant l’ensemble des Tribunaux administratifs et des Cours administratives d’appel.

Didier DEL PRETE, Avocat associé, cabinet BOREL & DEL PRETE
Mathieu VICTORIA, Avocat, cabinet BOREL & DEL PRETE
Tél : 0442267823
 
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